楼市的可能跌幅

2006/7/8

“香港置业表示，日前一名换楼客以287万元购入红磡黄埔花园九期三座高层F室，单位面积688平方呎，呎价4172元。

　　“原业主于1997年楼市高峰期以539万元购入，账面蚀252万元。买家为一名换楼客，有见本港银行未有跟随美国加息，加上预期同区新盘红湾半岛开售将对区内二手物业带来正面刺激，决定入市作自住用途。”

上述消息引自香港财经网页经济通。香港楼市在2003年的SARS大恐慌中跌到谷底，其后得到恢复和反弹。在最近三年的回涨市道中，豪宅的涨幅最大，可能已恢复高峰期的水平。黄埔花园作为九龙红磡火车站东侧的大楼盘，涨幅在全港楼市中可能位居中游，但楼价仍然只有高峰期的50%多一点。假设该套住房自2003年中以来的涨幅为30-50%，它在低谷中的价位可能低至220万，甚至190万元。与高峰期的540万元买入价相比，跌幅高达60-65%。

香港楼市为自由经济，涨跌幅夸张一点无可厚非。内地楼市有政府行为等外部干预力量，楼价的变幅会受到限制，楼价的变化趋势也会因多方力量作用而显得迟滞和不敏感。因此，有经济学人认为，政府出于担心楼价暴跌所引发的银行坏帐等诸多问题，绝不会容忍一年30%以上的跌幅。

政府干预的力度取决于政府的决心和力量。在外事活动中到处争取承认市场经济地位的中国政府，究竟愿意在多大程度上强行干预楼市？正在鼓吹和谐社会的中央政府，如何调和百姓情绪社会舆论与地方势力利益集团之间的矛盾？政府在最近二十多年以来，对宏观经济的调控似乎是成功的，但对证券市场五年大跌的管制就显得有心无力。上证指数曾在五年里跌去55%，其中包括01年8月以后的半年内、以及04年4月以后的一年间的两次大跌40%。（实际上，股指因新股发行而常作调整，其跌幅远低于个股的跌幅。长年坚决持有某个股票的“投资者”，身家缩水到十分之一的恐怕不在少数。）

虽然股票和住房分属动产和不动产，后者的变幅应当小而缓。股市大跌或许是对国企为改制而圈钱的报复，在其中受损失的主要是个人财富，政府在某种程度上可以漠然视之。楼市大涨使地方政府和房地产商共荣，大跌则会使中央地方财政和国有商业银行共损，政府自然不会坐视不顾。但是，楼价终究会是供需平衡的结果，如若购买力跟不上建设面积的增长，政府能拿出什么良策来稳住楼价？

除了香港楼市外，国内楼市也曾在1990年代出现过几年的萧条期，一些城市的楼价也曾有过几成的跌幅。前车之覆为后车之鉴，已置业者自然可以挺下去，持币待购者或许应该考虑以租待购，耐住性子多观望一阵。如果楼市真是虚高，那就一定会按照其内在规律，跌到事前难以估量的低点才会回弹。就算楼价硬给政府顶上去了，做不了房东还可以做房客嘛。谁说人就非得像蜗牛般背着房子才能活下去呢？！